Mana Lebih Baik: Membeli atau Menyewa?

Coklat atau vanila? Marvel atau DC? Kopi atau teh.. Kalau dengan soalan-soalan begitu, kita mungkin tidak sukar untuk membuat keputusan bukan? Mungkin kerana ianya adalah pilihan yang tidak melibatkan impak yang besar dalam kehidupan, jadi kita tak perlukan banyak masa atau tenaga untuk membuat keputusan berkenaan. In fact, kita boleh rasa, lihat atau ada kedua-duanya dalam satu masa. Ianya tidak menjadi suatu masalah.

Tapi untuk graduan atau eksekutif muda persoalan samada menyewa atau membeli lebih baik adalah suatu yang tidak mudah untuk mereka buat. Ianya memerlukan penelitian yang lebih teliti dan menyeluruh. Soal menyewa atau membeli rumah ini merupakan suatu keputusan yang boleh memberikan impak yang besar dalam kehidupan mereka—ianya melibatkan perjanjian pinjaman bersama pihak bank untuk suatu tempoh yang lama!

Kalau anda tersalah langkah anda akan terperangkap untuk tempoh 30-35 tahun. It’s a limbo~

Personally, saya pernah cuba untuk membuat pinjaman perumahan sebanyak dua kali, iaitu pada tahun 2017 dan 2020. Dan malangnya, (or perhaps I consider myself as lucky), permohonan tersebut adalah gagal.

Pertama kali adalah sewaktu tahun pertama saya mula bekerja di Kuala Lumpur pada tahun 2017-2018. Kali kedua adalah pada tahun 2020 semasa tempoh Perintah Kawalan Pergerakkan (PKP) pandemik Covid-19 melanda di Malaysia.

Kedua-dua permohonan tersebut bukanlah gagal secara total. Tetapi, instead of giving 90% loan, bank hanya memberikan kadar pinjaman maksimum sebanyak 75-85% sahaja. Jadi selebihnya 15-5% memerlukan saya untuk mengeluarkan modal atau duit daripada poket sendiri. Mungkin dalam tulisan akan datang saya akan kongsikan pengalaman tersebut.

1. Kenapa Saya Tulis Pendapat Ini

1.1. Obses dengan Ilmu Pelaburan & Show Room

Sewaktu awal pekerjaan saya selepas graduate daripada universiti, saya sangat berminat untuk mendalami ilmu pelaburan hartanah. Tetapi saya tak tahu nak rujuk atau tanya kepada sesiapa. Most of us, yang baru habis belajar atau graduate dalam bidang selain daripada kewangan, tidak mempunyai apa-apa pengetahuan berkaitan dengan pelaburan mahupun penggurusan kewangan.

Biasanya topik atau ilmu yang berkaitan pelaburan hartanah ini kita perlu tanya kepada orang yang lebih berumur. Atau boleh dapatkannya di seminar-seminar atau talks. Oleh sebab itu, saya banyak habiskan masa membaca buku dan artikel berkaitan dengan kewangan dan pelaburan. Buku kewangan pertama yang saya baca adalah “Rich Dad Poor Dad” karangan Robert Kiyosaki. Sejak daripada itu, keinginan untuk mengambil tahu tentang ilmu kewangan dan pelaburan hartanah semakin membuak-buak.

Bermula daripada situ saya mula menggunjungi rumah-rumah contoh yang dibina oleh pemaju. Sebab itu sewaktu saya masih berkerja di Kuala Lumpur, hampir setiap minggu saya akan luangkan masa untuk pergi ke rumah-rumah contoh atau galeri yang ada di sekitar lembah Klang. Melihat rumah atau “jamu mata” ini boleh menjadi sesuatu yang addicted kepada diri sendiri.

Bagusnya pemaju-pemaju ini mereka akan menjemput “sifu” atau “cikgu” hartanah untuk berkongsi tentang pengalaman serta strategi pelaburan yang bagus atau sesuai, selain mempromosikan rumah atau projek yang sedang atau telah dibangunkan oleh pemaju. And you know what is the best part, most of the event food & souvenir are provided! (wink)

Pada ketika itu, walapun masih belum berkemampuan untuk membeli rumah, saya boleh habiskan masa berjam-jam malahan berhari-hari untuk melihat dan buat research atau survey terhadap kawasan sekitar rumah atau projek berkenaan. Saya akan google dan research tentang apa pembangunan atau fasiliti yang bakal atau sedang dibangunkan di kawasan sekitar. Shoplot apa yang bakal di bina, ada tak masjid atau sekolah yang bakal di bina dalam tempoh 2-4 tahun dari sekarang dan lain-lain.

Bermula dari situ, saya fikir kenapa saya tak kongsikan apa ilmu atau hasil bacaan dan kajian saya ini dalam blog ini. Lagi pun tak banyak artikel atau tulisan kat luar sana yang ditulis dalam bahasa Melayu kebanyakkannya adalah dalam bahasa Inggeris. Jadi, saya rasa ingin kongsikan dan tulis agar senang untuk orang kita baca dan hadam.

2. Menyewa adalah Lebih Baik (Here’s why)

Wait?! Are your sure Amer? Bukan ke memiliki rumah itu adalah salah satu cara untuk ke arah kemandirian kewangan atau ‘finanial independence’? Nilai rumah akan semakin meningkat over time.. Jadi kenapa Amer sarankan orang di luar sana untuk menyewa pulak, bukannya membeli?

Ya betul. Saya sarankan untuk anda di luar sana–graduan atau eksekutif–menyewa daripada membeli rumah walaupun anda telah pun berkahwin. Memang benar dan tidak dapat dinafikan bahawa rumah boleh dijadikan sebagai aset unuk kita membina portfolio kewangan kita. Rumah bukan sahaja mampu memberikan capital appreciation tetapi rumah juga mampu memberikan cashflow yang bagus apabila kita boleh sewakan rumah tersebut.

Dengan kadar purata kenaikkan sebanyak 5% setahun, rumah yang berharga RM500,000 mampu mencecah nilai enam angka dalam tempoh lebih kurang 15 tahun. Ianya tidak termasuk dengan aliran tunai atau cashflow.

Jadi, kenapa saya sarankan untuk menyewa kalau dengan membeli rumah mampu menjadikan kita “jutawan muda”?

2.1. Kos Menyewa Vs Membeli dan Memiliki Rumah

Sebelum kita mengambil kira keupayaan atau potensi memiliki rumah sebagai aset, kita kena tahu tentang kos yang diperlukan untuk membeli dan memiliki sebuah rumah.

Sebagai contoh, untuk sebuah rumah yang berharga RM500,000 ini adalah kos-kos yang diperlukan:

Kos Menyewa

  • Sewa bulanan: RM1,500 dan kenaikkan kadar sewa sekitar 3% setahun
  • Deposit kepada tuan rumah: 3 + 1 bulan sewa (fleksible bergantung kepada tuan rumah)

Kos Membeli

  • Downpayment: 10% atau RM50,000
  • Ansuran bulanan: RM2,280.08 (4.5 kadar faedah, 35 tahun tempoh pinjaman
  • Upfront costs (legal fees, stamp duty dll): RM25,000
  • Maintenance cost: RM200 sebulan (untuk non-landed properties)
  • Cukai tanah (untuk landed properties)
  • Cukai pintu (untuk landed and non-landed properties)
  • Sinking fund (untuk non-landed properties)

Kos-kos ini belum termasuk dengan kos renovasi dan juga kos membeli barangan perabot. Jadi, untuk sebuah rumah yang berharga sekitar RM500,000 kita memerlukan tunai sekitar RM100,000-RM110,000. Unless your parent aren’t form T20, then it’s very impossibble to have that money. Berbanding dengan kos menyewa ianya jauh lebih tinggi.

Saya pernah lalui zaman mula bekerja dan nak membeli rumah dahulu, untuk kumpul sekitar RM15,000-RM20,000 untuk berkahwin dulu sangat perit. Inikan pula tunai yang berjumlah RM100,000. Ianya sangat banyak. Lagi-lagi apabila anda baru sahaja mula untuk hidup berkeluarga atau menyambut anak pertama.

2.2. Anda Lebih Mobile dan Fleksible

Kebiasaanya untuk graduan atau eksekutif muda anda berkemungkinan besar akan bertukar-tukar tempat bekerja, samada disebabkan oleh tuntutan kerja atau majikan ataupun disebabkan oleh anda ingin mencari tempat kerja yang lebih sesuai. Jadi anda memerlukan mobiliti dan fleksibiliti yang tinggi.

Anda tak mahu membeli rumah yang akhirnya tidak dapat didiami atau tak dapat dijaga oleh anda sendiri–kerana anda sudah tidak lagi tinggal di rumah atau kawasan berkenaan. Contohnya anda beli rumah di kawasan lembah Klang, tetapi tidak lama selepas itu, anda terpaksa berpindah atau dipindahkan ke Johor Bahru. Jadi, rumah tersebut sudah tidak lagi didiami atau dijaga oleh anda. Anda terpaksa melepaskan rumah tersebut atau mengupah orang lain bagi menjaga rumah berkenaan.

Tetapi sekiranya anda memilih untuk menyewa pada awal karier mahupun pada fasa awal perkahwinan anda, anda tidak perlu risau untuk menghadapi situasi di atas kerana menyewa rumah memberikan pilihan mengikut kehendak dan keperluan anda sendiri. Anda tak perlu risau tentang isu tersalah beli rumah atau rumah terbiar dan terpaksa menanggung kos berpuluh malahan ratusan ribu ringgit.

2.3. Kewangan yang Lebih Stabil

Pinjaman rumah yang kita cakap bukanlah seperti pinjaman yang lain seperti pinjaman kereta. Pinjaman rumah adalah pinjaman seumur hidup. Pinjaman selama 35 tahun kepada pihak bank. Maksudnya adalah komitmen yang anda perlu bayar kepada pihak bank adalah selama 30-35 tahun. Kalaulah anak anda berumur 1 tahun sekarang, pinjaman tersebut akan selesai sehingga anak tersebut mempunyai anak, ataupun anda memperolehi cucu. Sangat lama!

Pada awal pembinaan karier anda tidak mahu membuat pinjaman rumah kepada pihak bank sehingga menyebabkan komitmen kewangan anda kepada diri dan juga keluarga terjejas. Berapa banyak golongan muda yang telah diistiharkan muflis disebabkan oleh tersalah langkah dalam membuat pinjaman perumahan kepada pihak bank.

..punca kebankrapan paling tinggi adalah 26,399 pinjaman peribadi, 23,521 sewa beli kenderaan diikuti pinjaman perumahan 13,400 dan 9,428 hutang kad kredit.

Sementara itu, menyewa rumah tidak melibatkan rekod anda kepada bank, jadi sekiranya anda mengambil keputusan untuk tidak lagi menyewa di rumah tersebut ianya tidak menjadi suatu masalah yang besar.

Disebabkan oleh bayaran sewa yang lebih rendah apabila dibandingkan dengan bayaran pinjaman kepada pihak bank, lebihan tunai yang ada boleh kembangkan ditempat yang memberikan pulangan yang tinggi seperti pasaran saham. Pasaran saham mampu memberikan pulangan sekitar 7-9% setahun (secara kasar).

3. Finale

Jadi, untuk golongan graduan atau eksekutif muda anda tidak perlu membuat keputusan terburu-buru dalam membuat keputusan untuk membeli rumah. Ambil masa untuk membuat keputusan. Fokus pada mengukuhkan kewangan dan juga peluang untuk mengembangkan karier anda terlebih dahulu. Proses untuk membeli rumah tidaklah begitu lama, tetapi sekiranya anda tersalah langkah dalam membeli rumah anda boleh menyesal seumur hidup. Penuhkan ilmu di dalam dahulu dalam bidang pengurusan kewangan dan juga pelaburan hartanah. Supaya kita dapat kurangkan risiko berkenaan. Jadi, dalam hal ini, sebenarnya menyewa rumah adalah jauh lebih baik daripada membeli rumah untuk janga masa pendek dan sederhana.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: